Presidentes @realDonaldTrump y @SecScottBessent, y @pulte, tengo una idea sencilla sobre cómo reducir los tipos y los diferenciales hipotecarios: Una de las características únicas de las hipotecas convencionales en EE. UU. es que pueden ser prepagables en cualquier momento sin penalización. Aunque esta característica resulta atractiva para los propietarios, tiene un coste significativo, ya que los compradores de valores respaldados por hipotecas ('MBS') necesitan un aumento significativo del margen para compensar al ofrecer al prestatario la opción de pagar por adelantado en cualquier momento. ¿Por qué Fannie y Freddie no ofrecen también hipotecas no prepagables en las que, si el prestatario quiere pagar por adelantado, tenga que pagar una penalización por pago anticipado? Le pregunté a un amigo mío, que es un experto y gran inversor en MBS, cuál sería el ahorro estimado hoy en una hipoteca Fannie/Freddie a 30 años si el prestatario quedaría excluido del pago anticipado salvo por pagar una penalización. Estimó que el ahorro sería de unos 65 puntos básicos. Así que un prestatario podría tener una elección: Obtén una hipoteca prepagable a 30 años con el tipo de interés actual del ~6%, o a una tasa del 5,35%, pero con la obligación de pagar una penalización por pago anticipado si refinancia en el futuro. El préstamo también podría ser transferible, de modo que, si la vivienda se vende, el nuevo prestatario pueda asumir el préstamo y no se deba ninguna penalización por pago anticipado en una venta. Aunque la posibilidad de pagar por adelantado es una opción valiosa, asegurar los 65 puntos básicos de ahorro por adelantado durante la vida de la hipoteca puede marcar la diferencia entre que el prestatario pueda permitirse la vivienda o no. Podrías imaginar que podrían existir diferentes versiones de este producto donde el cierre sea de 5 años, 10 años, etc. (con diferentes niveles de ahorro para cada uno, cuanto más largo sea el bloqueo, mayor será el ahorro) y el prestatario podría diseñar a medida la hipoteca y su prepagabilidad para ajustarse a su plan de vida. Como sabes, las hipotecas comerciales funcionan así. ¿Por qué no se podría usar el mismo enfoque para los préstamos hipotecarios?