President @realDonaldTrump och @SecScottBessent, och @pulte, har jag en enkel idé om hur man kan sänka bolåneräntor och spreadar: En av de unika egenskaperna hos amerikanska konventionella bolån är att de kan betalas i förskott när som helst utan påföljd. Även om denna funktion är attraktiv för husägare, innebär den en betydande kostnad eftersom köpare av bolånesäkrade värdepapper ('MBS') kräver en betydande ökning av spreaden för att kompensera för att ge låntagaren möjlighet att förbetala när som helst. Varför erbjuder inte Fannie och Freddie också icke-förbetalbara bolån där låntagaren måste betala en förtidsbetalningsavgift om han vill förbetala lånet? Jag frågade en av mina vänner som är expert och stor investerare i MBS vad de uppskattade besparingarna idag skulle vara på ett 30-årigt Fannie/Freddie-lån om låntagaren skulle vara utestängd från förtidsbetalning annat än genom att betala en avgift? Han uppskattade att besparingarna skulle vara cirka 65 punkter. Så en låntagare kan ha ett val: Skaffa ett 30-årigt förskottslån till dagens ~6 % ränta, eller till en ränta på 5,35 %, men med skyldighet att betala en förtidsbetalningsavgift om han/hon refinansierar i framtiden. Lånet kan också göras portabelt så att om bostaden säljs kan den nya låntagaren ta över lånet utan att någon förtidsinlösenavgift skulle tillkomma vid en försäljning. Även om möjligheten att förbetala är ett värdefullt alternativ kan det vara skillnaden mellan att låntagaren har råd med bostaden och inte har råd med 65 punkter i förskott över lånets löptid. Du kan tänka dig att det finns olika versioner av denna produkt där låsningen skulle vara i 5 år, 10 år osv. (med olika besparingar för varje, ju längre lockout, desto större besparing) och låntagaren skulle kunna anpassa bolånet och dess förskottsbetalning för att passa deras livsplan. Som du vet fungerar kommersiella bolån på det här sättet. Varför skulle inte samma metod kunna användas för bostadslån?